É melhor comprar um imóvel financiado ou pagar aluguel?

A maior parte das pessoas acredita que pagar aluguel é jogar dinheiro fora e que sempre é mais vantajoso comprar um imóvel (mesmo que financiado), pois assim o dinheiro é usado em algo que é seu.

Em relação ao imóvel comprado à vista, esse raciocínio pode fazer sentido. Leia aqui um comparativo completo sobre comprar à vista ou alugar.

Mas, em relação ao imóvel financiado, o raciocínio está equivocado do ponto de vista financeiro (e geralmente do ponto de vista não financeiro também...).

Vamos lá:

1) ASPECTOS FINANCEIROS

Suponha que você esteja em dúvida entre comprar financiado um imóvel de R$ 400.000,00 ou pagar aluguel para morar em um imóvel desse mesmo valor.

Primeiramente, saiba que não é possível financiar 100% do valor do imóvel. Imagine então que você consiga um financiamento de 75% do valor do bem. Você precisará ter poupado R$ 100.000,00 para dar de entrada e o financiamento em si será do valor restante de R$ 300.000,00.

Se você financiar os R$ 300.000,00 em 30 anos (360 meses) pelo sistema de amortização SAC (parcelas decrescentes), a uma taxa de juros de 9,49% ao ano (0,76% ao mês), sua primeira prestação (do total de 360) será de R$ 3.203,55.

Dessa primeira prestação de R$ 3.203,55, apenas R$ 824,72 refere-se à amortização (pagamento) do principal (valor emprestado). Outros R$ 127,18 são destinados ao pagamento dos seguros e tarifas. E os restantes R$ 2.251,65 são pagamento de juros (!), que nada mais é do que um dinheiro "jogado fora" e destinado a enriquecer o Banco.

Tendo em vista que o aluguel mensal de um imóvel corresponde a aproximadamente 0,4% de seu valor total (lembrando que esse índice é uma média para os grandes centros urbanos do país), você pagaria R$ 1.600,00 mensais (R$ 19.200,00 ao ano) de aluguel por um apartamento de R$ 400.000,00.

Ou seja, pagando aluguel você "joga fora" muito menos dinheiro do que pagando um financiamento. Aliás, essa conta de juros do financiamento versus aluguel só se equilibra depois de aproximadamente 10 anos de pagamento das prestações. Até lá, você vai gastar mais pagando juros do que gastaria se tivesse alugado.

E, ao final dos 30 anos, você terá pago um total de quase R$ 740.000,00 (sem considerar a correção inflacionária da dívida). Ou seja, você terá levado um apartamento pelo preço de dois e terá em mãos um imóvel já antigo e precisando de reforma. Não me parece um bom negócio....

Portanto, financeiramente falando, VALE A PENA ALUGAR E GUARDAR A DIFERENÇA ECONOMIZADA! Assim, será possível comprar o imóvel à vista no futuro (ou pelo menos financiar um valor menor em um prazo menor - e consequentemente pagar menos juros).

Observações importantes:

1. Tenha em mente que o imóvel financiado não é seu até que você pague a última prestação. Até lá, ele é do Banco, e basta você deixar de pagar algumas parcelas do financiamento para que ele seja leiloado e você seja obrigado a deixá-lo.
2. Comprando um imóvel, em tese você está protegendo o seu dinheiro da inflação. Isso porque os imóveis tendem a se valorizar com o passar do tempo. No longo prazo, essa valorização apenas acompanha a inflação (houve uma alta valorização dos imóveis no período de 2008 a 2014, mas ela simplesmente compensou um período de quase uma década anterior em que os preços permaneceram estáveis). Portanto, caso você decida alugar um imóvel ao invés de comprar, é fundamental que você também proteja da inflação o dinheiro que você está economizando! Basta fazer bons investimentos que superem a inflação.
3. Lembre-se que a compra do imóvel envolve outros custos além do valor do imóvel em si: Escritura, Registro e ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). Esses custos podem encarecer em até 10% o valor da compra. Nenhum destes custos existem no aluguel.
4. Além disso, a depender do imóvel comprado, você ainda terá custos com reformas, adaptações e instalações diversas. Esses custos também não existem (ou são muito menores) no aluguel - as manutenções e reformas devem ser pagas pelo dono do imóvel (e não pelo inquilino).
5. As despesas de IPTU e Condomínio serão as mesmas tanto se você comprar quanto se você alugar um imóvel.
6. Caso decida comprar um imóvel financiado, não comprometa 100% do seu patrimônio para dar o valor de entrada que não é possível financiar. Tenha sempre uma reserva de emergência em conta para eventuais imprevistos.
7. Além disso, lembre-se de seus outros projetos de vida. Não adianta comprar uma casa incrível e depois não ter dinheiro para manter o padrão de vida após a aposentadoria.

2) ASPECTOS NÃO FINANCEIROS:

Vimos que, financeiramente falando, a compra do imóvel financiado não vale a pena. É melhor alugar e investir a diferença que você está deixando de gastar com o financiamento. Assim você vai juntando dinheiro e compra o imóvel no futuro à vista (ou pelo menos faz um financiamento de valor e prazo menores - pagando menos juros por consequência).

Porém, há outros aspectos não financeiros que você também deve levar em conta.

O imóvel alugado te dá flexibilidade e mobilidade, pois você pode se mudar a qualquer tempo (pagando a multa rescisória, claro). No caso do imóvel próprio, se resolver vendê-lo você terá que aguardar aparecer um comprador (o que pode demorar) e ainda pagar comissão para o corretor de imóveis. Sem contar os novos custos que você terá na aquisição do novo imóvel.

Essa falta de flexibilidade não é aconselhável para quem é jovem e está sujeito a receber propostas profissionais para morar em outras cidades, estados ou países.

Além disso, caso você mude de local de trabalho dentro da mesma cidade, com o aluguel você tem a flexibilidade de se mudar para mais perto do novo emprego (evitando perder dinheiro e horas do seu dia em deslocamentos estressantes).

3) RESUMINDO

Não caia na tentação do financiamento imobiliário (especialmente o de longo prazo). Fique no aluguel, economize o que você deixa de gastar pagando juros, e invista a diferença de forma inteligente. Após alguns anos você será recompensado e poderá comprar seu imóvel à vista (ou pelo menos financiando um valor menor).

Leia este outro artigo para saber mais sobre a compra do imóvel à vista.

Para aprender mais sobre como controlar melhor a sua vida financeira, clique aqui.

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Um forte abraço,

Alexandre Winkler